Møde i Bygningsudvalget den 09-05-2006
 

05  ÅbentBernstorffsvej 230. Ændret anvendelse fra bolig til international børneinstitution

016263-2006 
 
Resumé
Der søges om tilladelse til at nedlægge boligen og indrette international børneinstitution i stedet for på ovennævnte ejendom.

Baggrund
Tania og Henrik Theilade Jensen søger med fuldmagt fra sælger om tilladelse til at nedlægge boligen på ovennævnte ejendom og i stedet anvende ejendommen og bebyggelsen til en international børneinstitution (International Preschool) med i alt 42 børn og 7 voksne.

Ejendom:
Grundareal: 1020 m2

Institutionen vil have i alt 42 børn i alderen 1-5 år, inddelt i 3 aldersgrupper. Bebyggelsen vil blive ombygget til institutionen i overensstemmelse med bygningsreglementets krav. Udendørs ophold vil foregå i hold. Der angives at være plads til 4 parkeringspladser på ejendommen, øvrig parkering vil foregå ude på vejen, hvor der er afmærkede parkeringsbåse.
 
Nedlæggelse af boligen kræver kommunalbestyrelsens tilladelse i henhold til boligreguleringslovens § 46 i kap. VII.  Bestemmelserne i kap. VII om benyttelse af boliger har til formål at sikre en rimelig udnyttelse af kommunens boligmasse. Ved vurderingen af en ansøgning om nedlæggelse af en bolig kan det indgå, hvilken ændret anvendelse, der fremover vil være tale om.

Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan, men er omfattet af den ældre byplan 2 fra 1932. I kommuneplanen er den beliggende i et boligområde til villaer, område 3.B48.

I henhold til kommuneplanens generelle rammebestemmelser for boligområder (B) til villabebyggelse må boligerne kun benyttes til helårsbeboelse. Der kan opføres eller indrettes bebyggelse til institutioner og boliger til offentlige formål.

I henhold til byplan 2 er ejendommen beliggende i det område, der er belagt med villaservitutter. På hver parcel må der kun være én beboelsesbygning med højst to lejligheder. I området må der ikke øves nogen som helst virksomhed, …, som ved ilde lugt, røg, larm, ubehageligt skue eller på anden måde efter Gentofte Kommunalbestyrelses skøn kan forulempe de omboende

I henhold til planlovens § 13, stk. 2, har kommunen pligt til at tilvejebringe en lokalplan, før der gennemføres større bygge- eller anlægsarbejder. Ændret anvendelse af bestående bebyggelse sidestilles med nybyggeri. Det afgørende kriterium for afgrænsningen af lokalplanpligten er, om projektet vil medføre en væsentlig ændring i det bestående miljø. Projektets konsekvenser i det pågældende område skal vurderes. Det kan bl.a. indgå i bedømmelsen, om borgerne bør have lejlighed til at øve indflydelse på planlægningen.

Kommunen har foretaget naboorientering af de 10 nærmeste naboer i henhold til forvaltningslovens § 20. De modtagne indsigelser vil blive fremlagt og kommenteret af Bygningsmyndigheden. En del naboer har allerede telefonisk henvendt sig til kommunen og givet udtryk for at de modsætter sig etablering af børnehaven. Kommunen afventer i skrivende stund de skriftlige høringssvar.

Vurdering
Overordnet planlægningsmæssigt har man i kommuneplanen ønsket at opretholde den mulighed, at der kan indpasses institutioner i villakvartererne. Kommunens befolkningsprognose tyder ikke på, at der bliver behov for nye kommunale børneinstitutioner til børn under 5 år i de kommende år. I det aktuelle tilfælde er der tale om en speciel institution for børn med international baggrund.
 
Med hensyn til planloven må det bemærkes, at når muligheden for at indrette institutioner i villabebyggelse allerede fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser, så er hensynet til at inddrage borgerne i planlægningen allerede tilgodeset på det overordnede niveau.

Bygningsmyndigheden vurderer, at den ansøgte anvendelse nok vil påvirke miljøet i villakvarteret, men at ændringen ikke er så væsentlig, at den retligt set udløser lokalplanpligt. Påvirkningen vil navnlig ske i form af trafik morgen og eftermiddag i forbindelse med aflevering og afhentning af børn, samt personaletrafik. Dertil kommer påvirkning af det helt nære miljø i form af det mere liv og aktivitet, de mange børn og voksne vil skabe.

Trafikken til en sådan institution vil altid give gener, uanset hvor den ligger i et villakvarter. I dette tilfælde vil det bl.a. være et problem, at trafikken erfaringsmæssigt har høj hastighed her mellem Femvejen og lyskrydset ved Rådhuset. Endvidere kan parkering i sydgående side ikke anbefales, hvis man har ærinde til ejendommen, da Bernstorffsvej er for trafikeret hertil, hvorfor ankomst til ejendommen må ske i nordgående side.
 
Derudover kan det ikke undgås, at de allernærmeste naboer vil kunne mærke den nye aktivitet med de mange børn og voksne på naboejendommen.

Bygningsmyndigheden vurderer ikke, at den gamle byplans bestemmelser om forbud mod generende virksomhed kan finde anvendelse i dette tilfælde. Byplanen har tænkt på håndværks- og industrivirksomheder, forlystelsesetablissementer, vognmands- og droskeforretninger m.m., men næppe på børneinstitutioner, der naturligt kunne indpasses i et villakvarter.

Bygningsmyndigheden vurderer, at ejendommens placering på Bernstorffsvej, overfor Bernstorffsparken og i udkanten af det villaområde, den kommuneplanmæssigt hører ind under, alt i alt gør den ansøgte anvendelse mindre belastende for det omgivende kvarter, og ejendommen mere egnet til at huse en institution som den ansøgte, end hvis den havde ligget inde midt i villakvarteret.  

Sammenfattende finder Bygningsmyndigheden at der er mange argumenter både for og imod indrettelse af den internationale børnehave på ejendommen, hvorfor ejendommen må besigtiges og sagen herefter drøftes.

Indstilling
Bygningsmyndigheden indstiller

Til Bygningsudvalget:

At sagen drøftes.

Beslutning

Bygningsudvalget den 9. maj 2006

Vedtog enstemmigt at imødekomme ansøgningen.

_______________
Bilag
Kortbilag
Ansøgningsmateriale